Il contratto preliminare (cosiddetto “compromesso”)

La stipulazione dell’atto notarile è solitamente preceduta da una trattativa e dalla sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita (c.d. “compromesso”). Spesso ciò avviene anche con l’intervento di un mediatore professionale (che farà inizialmente sottoscrivere alle parti una “proposta di vendita” e una corrispondente “proposta di acquisto”), il quale ha il compito di mettere in contatto le parti e di promuovere l’accordo tra esse sugli elementi più importanti del contratto (identificazione dell’immobile, prezzo, termini di pagamento, termini di consegna, ecc.).

Con il contratto preliminare non si verifica alcun trasferimento della proprietà: le parti si limitano a contrarre reciprocamente l’obbligo di stipulare un successivo contratto “definitivo” (l’atto pubblico innanzi al notaio) con cui il passaggio avverrà; il “compromesso”, oltre a contenere l’obbligo di stipulare il contratto definitivo, serve alle parti per fissare una serie di elementi di quest’ultimo: la descrizione dell’immobile, l’ammontare del prezzo e le scadenze dei pagamenti, i termini per la consegna, gli accordi inerenti alle spese condominiali, ecc…

Normalmente, si prevede che la prima parte del prezzo venga consegnata al venditore dal compratore a titolo di “caparra confirmatoria”: ciò significa che se il compratore cambia idea e rinuncia all’acquisto, il venditore potrà trattenere la somma ricevuta a tale titolo; se invece sarà il venditore a non rispettare l’obbligo di trasferire la proprietà al compratore, egli sarà tenuto a restituire a quest’ultimo il doppio della caparra ricevuta. Qualora invece le somme versate dal compratore al compromesso vengano definite quale acconto sul prezzo gli dovranno essere restituite (senza essere raddoppiate) qualora non si giunga alla stipulazione del contratto definitivo.

Il contratto preliminare consente alle parti di programmare i tempi della consegna dell’immobile e le scadenze dei pagamenti di caparre e di acconti, e di regolare tra loro alcune questioni che attengono alle condizioni in cui si trova l’immobile: esse potranno ripartirsi spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, potranno convenire patti relativamente alle condizioni degli impianti presenti nell’immobile, potranno stabilire che unitamente all’immobile saranno trasferiti anche alcuni beni mobili pertinenti all’immobile.

Se una delle parti, violando il contratto preliminare, non si presenta alla stipulazione del contratto definitivo entro il termine convenuto, l’altra (oltre al meccanismo della caparra) può ricorrere ad altri strumenti previsti dalla legge a sua tutela.

In primo luogo, può agire in giudizio per la risoluzione del contratto preliminare, a causa dell’inadempimento della controparte: il giudice, qualora accolga la domanda, imporrà alle parti di restituire le prestazioni già ricevute, salvo il risarcimento dei danni subiti dalla parte adempiente.
Se la parte inadempiente è il venditore, il compratore ha a disposizione un particolare rimedio, disciplinato dall’art. 2932 del codice civile: egli può chiedere al giudice di emettere una sentenza che determini il trasferimento della proprietà a suo favore, sostituendo il contratto definitivo. Perché ciò possa avvenire, il compratore deve dimostrare al giudice di essere disposto a pagare l’intero prezzo di acquisto. In questo modo, anche senza la cooperazione del venditore, il compratore potrà ugualmente realizzare il suo scopo di acquistare la proprietà dell’immobile.

La registrazione del contratto preliminare determina di per sé il versamento di imposta di registro in misura fissa (euro 168,00). È inoltre dovuta l’imposta di registro in misura proporzionale, con aliquota dello 0,50% sugli importi versati a titolo di caparra confirmatoria e del 3% sugli importi versati a titolo di acconto. L’imposta di registro proporzionale (quindi quella riguardante le caparre e gli acconti) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrà poi detrarre dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè del rogito notarile. Pertanto, al fine di evitare una doppia imposizione, è importante fornire al notaio copia del contratto preliminare registrato, con gli estremi di registrazione.

Qualora le parti della compravendita lo vogliano, esse potranno rivolgersi al notaio prima della sottoscrizione del contratto preliminare. Il notaio anticiperà l’effettuazione dei controlli che avrebbe eseguito in vista del contratto definitivo, e il preliminare potrà essere redatto in forma di scrittura privata autenticata o in forma di atto pubblico. Ciò determinerà l’obbligo della registrazione e della trascrizione del contratto preliminare, con gli effetti positivi di cui si dirà in seguito.
Anche in questo caso, la registrazione del preliminare comporterà il versamento di imposte che saranno “recuperate” in sede di registrazione del contratto definitivo.