Le garanzie da parte del venditore

In base alle previsioni del codice civile in materia di compravendita, il venditore deve prestare al compratore determinate garanzie relative all’immobile.

Il venditore deve innanzitutto garantire il compratore circa il fatto che l’immobile non sia gravato da diritti di terzi tali da pregiudicare l’acquisto (c.d. garanzia per evizione). Trattandosi di beni immobili, l’accertamento sulla esistenza o meno di tali diritti di terzi è fondamentale e viene compiuto dal notaio sotto la sua peronale responsabilità professionale: viene essere effettuato mediante la consultazione dei Registri Immobiliari tenuti presso l’Ufficio del Territorio (già Conservatoria dei Registri Immobiliari).

In questi registri vengono riportati tutti gli atti di acquisto o di alienazione di diritti immobiliari compiuti da un certo soggetto.

In questo modo, partendo dal nominativo dell’attuale proprietario e risalendo indietro nel tempo attraverso i nominativi dei precedenti titolari dell’immobile, è possibile ricostruire la storia dell’immobile, conoscendo tutti i passaggi di proprietà o di altri diritti susseguitisi nel tempo e aventi per oggetto il bene stesso.

Sulla base dell’accertamento fatto dal notaio, le parti potranno avere una esatta rappresentazione della situazione giuridica dell’immobile, e il venditore sarà in grado quindi di prestare correttamente la garanzia per evizione.

Come si è detto, la ricostruzione della situazione giuridica dell’immobile avviene in base ad una consultazione, a ritroso nel tempo, dei Registri Immobiliari. Il notaio ha il dovere di risalire tanto indietro negli anni da poter esaminare tutti gli atti che si sono susseguiti negli ultimi venti anni.

Questo termine trova la sua ragione nel fatto che le ipoteche si estinguono automaticamente per il decorso del ventesimo anno dalla data della loro iscrizione: la “copertura” degli ultimi venti anni consente quindi al notaio di accertare se vi siano o meno ipoteche che possano ancora rappresentare un pericolo per l’acquirente e che impediscano al venditore di offrire una piena garanzia per l’evizione.

Il venditore deve poi prestare la garanzia per i vizi dell’immobile, cioè risponde dei danni derivanti da eventuali difetti della struttura o degli impianti. Con riferimento a questi ultimi, nel 2008 si è registrata la successione di norme tra loro contraddittorie: un Decreto Legislativo del mese di gennaio ha stabilito l’obbligo di esplicitare negli atti di trasferimento di immobili una apposita clausola per garantire la conformità degli impianti alle norme di sicurezza (o per derogare a questa garanzia, d’accordo tra le parti). Si prevedeva anche l’obbligo di consegnare all’acquirente (o di allegare all’atto) le Certificazioni di Conformità. Nel mese di giugno del 2008 la norma è stata abrogata.

È bene sottolineare che le due norme ora richiamate hanno avuto ad oggetto solo l’esplicitazione formale della garanzia riguardante la conformità degli impianti: la garanzia di cui si tratta è comunque dovuta, rientrando nel concetto di garanzia per i vizi disciplinato dal Codice Civile. Pertanto, a prescindere dal fatto che esista nell’atto un espresso riferimento alla conformità degli impianti, è molto importante che le parti affrontino la questione nell’ambito della loro trattativa.

Il venditore infatti, qualora il compratore subisca danni o debba sostenere spese a causa della difformità degli impianti rispetto alle norme di sicurezza vigenti, dovrà risarcirlo. Si tratta di una materia in relazione alla quale le parti sono però libere di accordarsi (es. il compratore potrà assumere su di sé il costo dell’adeguamento degli impianti, a fronte di una riduzione del prezzo di acquisto).