Mutui

  • 1. Che differenza c’è tra tasso fisso e tasso variabile?

    Nei mutui a tasso fisso, l’interesse viene pattuito tra banca e cliente una volta per tutte: per tutta la durata del mutuo, l’interesse sarà dovuto sempre nella stessa misura (è un tipo di mutuo che tiene il cliente al riparo da eventuali incrementi del tasso di interesse, ma che può essere penalizzante qualora i tassi di interessi praticati sul mercato scendano).

    Il parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso è l’EUROIRS, che varia in base alla durata del mutuo: per esempio, a cinque, dieci, quindici anni e così via. All’Euroirs si deve aggiungere lo “Spread”, che è il margine di guadagno che viene applicato dalla Banca, e che è oggetto di contrattazione con la stessa. Euroirs più spread producono il cosiddetto “tasso finito”, che è quello che viene poi applicato al mutuo per tutta la sua durata.

    La pattuizione di un tasso di interesse variabile fa sì che il calcolo dell’interesse in concreto applicato sia la somma di due valori: un parametro variabile ed uno fisso.

    Il parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile è l’EURIBOR, che viene tempo per tempo aggiornato dalla Federazione Bancaria Europea – Comitato di Gestione dell’Euribor; anche all’EURIBOR va aggiunto lo “spread” che la Banca applica a proprio vantaggio.

    Con estrema semplificazione, si può affermare che l’Euroirs (per i mutui a tasso fisso) e l’Euribor (per i mutui a tasso variabile) corrispondono al tasso che una banca paga ad un’altra sul prestito di denaro; lo spread rappresenta invece il vero utile della banca mutuante.

    È praticamente impossibile sapere a priori se convenga stipulare un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile: il tasso fisso (solitamente più elevato del tasso variabile applicato all’inizio dell’ammortamento di un mutuo) può essere ritenuto preferibile per i mutui di lunghissima durata (oltre i 20 anni), in quanto tiene il mutuatario al riparo da eventuali mutamenti del mercato dei valori mobiliari che potrebbero fare alzare anche sensibilmente gli elementi di calcolo dei tassi variabili. Tuttavia, si deve osservare come l’introduzione della moneta unica europea abbia favorito (e sia destinata a favorire anche in futuro) una notevole stabilità dei tassi.

    Sul mercato esistono anche contratti di mutuo che consentono al mutuatario, per favorire le valutazioni di convenienza del cliente, di scegliere con una periodicità prevista contrattualmente tra tasso fisso e tasso variabile, anche più volte durante il rapporto di mutuo.

    Altri contratti consentono al mutuatario di rimborsare il capitale non mediante rate predeterminate, ma secondo le modalità preferite dal cliente: in questi casi si impone però al mutuatario di restituire quote minime del capitale erogato entro un certo numero di rate (es. il 30% entro due anni; il 20% entro tre anni; ecc…).

    Ancora, esistono mutui che prevedono il versamento di una rata che resta comunque costante, in modo che la variazione del tasso incida sulla durata del contratto: se il tasso scende, il mutuatario potrà finire di rimborsare il mutuo in un periodo più breve; se sale, il mutuatario sarà tenuto al versamento di una o più rate aggiuntive, dopo la scadenza inizialmente prevista.

  • 2. Il mutuo può essere rimborsato anticipatamente?

    Oltre che alla scadenza dell’ultima rata, il rapporto può estinguersi per effetto di un rimborso anticipato da parte del mutuatario.

    Il mutuo può essere estinto totalmente o anche solo parzialmente, rimborsando cioè una parte del capitale: in tal caso si deve tenere presente che l’effetto sarà che la Banca ricalcolerà il piano di ammortamento e la rata si ridurrà di importo, ma la durata iniziale in genere rimane invariata.

    Con l’introduzione del Decreto Bersani bis è stata vietata la previsione nei contratti di mutuo di penali a carico del mutuatario per i casi di estinzione anticipata. Per i mutui stipulati in precedenza, è stato raggiunto nel mese di maggio del 2007 un accordo tra l’ABI (Associazione delle Banche Italiane) e le più importanti associazioni di consumatori, con il quale è stata definita la riduzione delle penali previste nei contratti medesimi, a seconda del tipo di tasso adottato e della data in cui tali contratti sono stati stipulati.

  • 3. Come si cancella l’ipoteca?

    Come ogni rapporto di natura obbligatoria, il debito del mutuatario si estingue per effetto del suo adempimento, cioè con il pagamento dell’ultima rata di ammortamento.

    È fondamentale, in tale momento, farsi rilasciare e custodire la ricevuta da cui risulta l’estinzione del debito: tale ricevuta consentirà al mutuatario di respingere ogni eventuale richiesta di ulteriori pagamenti da parte della banca e soprattutto gli consentirà di dimostrare ad un futuro acquirente dell’immobile che la banca, essendo stata pagata per intero, non vanta alcun diritto sull’immobile stesso.

    Una volta estinto il debito anche l’ipoteca, in quanto garanzia accessoria al rapporto di mutuo, perde la sua efficacia sostanziale: essa sopravvive solo formalmente, senza garantire più nulla (e quindi senza preoccupare più nessuno).

    Secondo le norme introdotte nel 2007 (c.d. Decreto “Bersani bis”) una volta estinto il debito il mutuatario non deve più preoccuparsi della cancellazione dell’ipoteca, la quale non richiede più un atto di assenso da parte della banca redatto o autenticato da un notaio.

    È la Banca che deve inviare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari presso cui l’ipoteca era stata iscritta, nei trenta giorni successivi alla data dell’ultimo pagamento, una comunicazione dalla quale risulta che il debito è stato estinto.

    Se la comunicazione non contiene l’indicazione di elementi che giustifichino la permanenza dell’ipoteca (es. si teme che i pagamenti eseguiti dal mutuatario possano essere revocati da parte dei suoi creditori), l’ipoteca viene cancellata. In caso contrario, se ne annota la sopravvivenza – malgrado l’estinzione del debito – a margine dell’originaria nota di iscrizione.

  • 4. Quali costi sono abbinati ad una pratica di mutuo?

    È molto importante conoscere l’ammontare dei “costi vivi” relativi alla pratica di finanziamento: spese di perizia dell’immobile da costituire in ipoteca, spese di spedizione delle comunicazioni al cliente, spese per la produzione di conteggi relativi all’estinzione anticipata del mutuo, spese per la cancellazione dell’ipoteca, spese di istruttoria della pratica, ecc… Molte banche prevedono a carico del cliente anche costi per l’incasso dei pagamenti delle singole rate.

    Si tratta di costi che presentano qualche insidia: infatti, l’importo unitario delle singole operazioni onerose può apparire spesso trascurabile, ma è facile che, alla fine della rimborso del mutuo, la somma di tutti gli importi in questione rappresenti una spese considerevole.

    Le recenti norme in tema di trasparenza dei rapporti bancari hanno imposto l’indicazione – nell’atto di mutuo – dell’I.S.C. (Indicatore Sintetico di Costo) o T.A.E.G. (Tasso Annuo Effetivo Globale): esso esprime il costo effettivo della pratica di finanziamento, espresso in percentuale annua sul capitale erogato, tenendo conto, appunto, non solo del tasso di interesse, ma di tutti i costi accessori.

  • 5. Quali imposte si pagano in relazione al contratto di mutuo?

    La legge prevede agevolazioni di natura fiscale per chi contrae un mutuo finalizzato all’acquisto di un immobile abitativo: è possibile la deduzione dal proprio reddito di una parte degli interessi pagati annualmente alla banca; se il mutuo ha una durata superiore ai diciotto mesi (c.d. mutuo fondiario), esso è esente da imposta di registro e ipotecaria e da imposta di bollo: in luogo di queste imposte si paga una imposta sostitutiva:

    • pari allo 0,25% del capitale erogato a titolo di mutuo, se questo è finalizzato all’acquisto dell’abitazione principale;
    • pari al 2% del capitale erogato se il mutuo è finalizzato all’acquisto di abitazioni diverse da quella principale.

    L’imposta sostitutiva viene trattenuta direttamente dalla banca mutuante, la quale la versa all’Erario. Si deve ricordare che l’eventuale decadenza dai benefici “prima casa” ottenuti sull’acquisto comporta anche l’incremento dell’imposta sostitutiva sul mutuo dallo 0,25% al 2%.