Il prezzo della compravendita

L’indicazione del “prezzo” e del “valore fiscale”. I termini di pagamento

Il pagamento del prezzo, cioè di un corrispettivo in denaro, costituisce la prestazione che il compratore esegue a fronte dell’acquisto della proprietà.

Il prezzo, determinato dalle parti in base alla tipologia dell’immobile, alla sua estensione e all’andamento del mercato immobiliare, viene da esse dichiarato al notaio al momento della stipulazione del rogito: a tale riguardo, il notaio nella sua veste di pubblico ufficiale non può che recepire le dichiarazioni delle parti, ma ha il dovere di richiamare la loro attenzione sull’esigenza di evitare ogni violazione delle norme di legge vigenti.

Nella prassi, si assiste in numerosissimi casi al fenomeno della c.d. “simulazione del prezzo”: le parti dichiarano al notaio un importo, da indicare nell’atto pubblico, inferiore al prezzo realmente pattuito. La parziale occultazione del prezzo ha in genere lo scopo di ridurre i costi fiscali e notarili della compravendita: tanto le imposte dovute per il trasferimento della proprietà, quanto gli onorari professionali del notaio, sono infatti commisurati al valore “ufficiale” del contratto. Tuttavia la legge finanziaria del 2006, il c.d. “Decreto Bersani” del luglio 2006 e la legge finanziaria del 2007 hanno modificato in misura rilevante lo scenario, innovando la disciplina fiscale del trasferimento sia per quanto attiene alla posizione dell’acquirente che per quanto riguarda la posizione del venditore.

Infatti, secondo la disciplina entrata in vigore nel 2006, si prevede che nelle compravendite tra privati che abbiano per oggetto immobili abitativi e/o loro pertinenze sia possibile (su richiesta della parte acquirente) indicare nell’atto due diversi importi: il prezzo commerciale dell’immobile e il suo valore fiscale (determinato in base alla rendita catastale rivalutata). Su quest’ultimo valore vengono calcolate le imposte, non sul prezzo dichiarato.

Questa regola però non si applica alle vendite da parte di impresa costruttrice: qui l’IVA è dovuta sull’importo del prezzo pattuito, indipendentemente dal valore catastale. Sempre a vantaggio dell’acquirente, nelle vendite di immobili abitativi e/o loro pertinenze alle quali si applica la regola della doppia indicazione del prezzo e del valore fiscale, si è prevista la riduzione dell’onorario notarile del 20% (Legge Finanziaria 2006), poi estesa al 30% (Decreto Bersani).

Per quanto attiene ai termini di pagamento, è prassi pattuire che il pagamento dell’ultima frazione del prezzo coincida con il giorno della sottoscrizione dell’atto notarile. A tale riguardo, è importante tenere conto dell’eventualità che l’acquirente debba richiedere un mutuo ad una banca per finanziare l’acquisto (è un’ipotesi molto frequente). In questi cas i due contratti di compravendita e di mutuo si stipulano lo stesso giorno, presso gli uffici della banca mutuante o (più raramente) presso lo studio del notaio.

Ma non sempre il compratore-mutuatario riceve dalla banca la somma mutuata contestualmente alla stipulazione della vendita e del mutuo; alcune banche (specie se il mutuatario esercita un’attività commerciale o imprenditoriale) attendono, per l’erogazione della somma, l’avvenuta iscrizione dell’ipoteca e in certi casi anche il suo c.d. “consolidamento”, cioè aspettano di avere conferma dal notaio che l’ipoteca è stata iscritta a loro favore, che non è preceduta da altre ipoteche pregiudizievoli e che nei dieci giorni successivi non sono state emesse sentenze di fallimento a carico del mutuatario.

In questi casi, salvo che la banca accordi al suo cliente un “pre-finanziamento” (cioè una sorta di fido bancario), il venditore deve sapere che riceverà il prezzo (o parte di esso) non il giorno della vendita, ma solo dopo circa due settimane (dopo che il notaio avrà potuto comunicare alla banca quanto da essa richiesto per il rilascio della somma al mutuatario-acquirente). È importante quindi che l’acquirente – meglio se con l’ausilio del notaio incaricato – chieda alla sua banca se l’erogazione della somma mutuata sarà contestuale alla sottoscrizione della compravendita e del mutuo, se cioè potrà pagare subito al venditore l’intero prezzo.